На юге Петербурга самые дорогие квартиры в Пушкинском районе, а самые дешевые в Колпинском

На юге Петербурга самые дорогие квартиры в Пушкинском районе, а самые дешевые в Колпинском

По данным исследований цен кв.м. предложения на первичном рынке южных районов Санкт-Петербурга и ближайших пригородов (Колпинский, Красносельский, Ломоносовский, Петродворцовый и Пушкинский), проведенного агентством недвижимости LenEstate, объем предложения строящегося жилья в этих районов постепенно увеличивается, появляются новые объекты, а также крупные проекты комплексного освоения территорий. Средняя цена квадратного метра на конец декабря в данном направлении составляет: 71 492 руб. при 100% оплате и 73 391 руб. в рассрочку. Средняя стоимость жилья в Колпинском и Ломоносовском районах самая низкая. Так в Колпинском районе средняя цена кв. метра составляет – 49 506 руб. при 100% оплате и 52 718 руб. – в рассрочку, в Ломоносовском районе: 52 755 руб. и 53 913 руб. соответственно.
Самый дорогой квадратный метр при 100% оплате в Пушкинском районе – 80 428 руб., а в рассрочку в Красносельском районе – 85 282 руб. В этих двух районах сосредоточено наибольшее количество предложений – 61,2% от общего объема рассматриваемого направления (Пушкинский р-н – 25,5%, Красносельский р-н – 35,7%).
При детальном анализе цен предложения по типу квартир в этих районах, прослеживается следующая динамика, - при увеличении общей площади квартиры и количества комнат, происходит снижение цены квадратного метра.
В Красносельском районе динамика цены кв. метра выглядит следующим образом:
При 100% оплате: Студии - 87 687 руб., 1-ккв. - 83 708 руб., 2-ккв. - 77 558 руб., 3-ккв. - 70 597 руб.
При оплате в рассрочку: Студии - 93 718 руб., 1-ккв. - 90 280 руб., 2-ккв. - 83 023 руб., 3-ккв. - 78 194 руб.
Как показал анализ, подобную динамику можно обнаружить не во всех районах. Например, в Пушкинском районе цена кв. метра в двух- и трехкомнатных квартирах больше чем в однокомнатных:
При 100% оплате: Студии -77 330 руб., 1-ккв. - 71 672 руб., 2-ккв. - 77 015 руб., 3-ккв. - 97 056 руб.
При оплате в рассрочку: Студии - 78 330 руб., 1-ккв. -68 501 руб., 2-ккв. - 69 218 руб., 3-ккв. - 81 098 руб.
Такая «непоследовательная динамика» связана с тем фактом, что в Пушкинском районе присутствуют объекты повышенного класса жилья, в которых предлагаются квартиры, начиная от 2-3 комнат. Тот факт, что данные объекты сданы и рассрочка от застройщика невозможна, повлиял на статистку средних цен данного района: 80 428 руб. – при 100% оплате, 73 462 руб. в рассрочку.
В Колпинском районе динамика изменения средней цены кв. метра при оплате в рассрочку также немного не стандартная: Студии -66 667 руб., 1-ккв. - 43 243 руб., 2-ккв. - 53 664 руб., 3-ккв. - 50 416 руб.
В остальных районах ситуация более привычная.
Если сравнить цены квадратного метра при единовременной оплате и в рассрочку, то по объективным причинам цен в кв.м. предложения в рассрочку обычно выше цены кв.м. при 100% оплате. Застройщикам невыгодно продавать квартиры только при оплате в рассрочку, так как данная схема ухудшает финансовые показатели на момент продаж квартир. При этом, структура сделок на рынке «первички» делится в соотношении 40/60, где 40% - сделки при 100% оплате, 60% - сделки при оплате в рассрочку. Поэтому цены кв.м. предложения в рассрочку обычно выше на 7-10% чем цены кв. м. предложения при 100% оплате.
В Красносельском районе эта разница в среднем составляет 6 090 руб., в Петродворцовом – 5 640 руб., в Колпинском – 3 212 руб., в Ломоносовском – 1 159 руб. А вот в Пушкинском районе средняя цена кв. м. при 100% оплате больше средней цены кв.м. в рассрочку на 6 965 руб. В этом районе на статистику цен влияют предложения в уже построенных домах более высокого класса.

Эконом-класс южных пригородов
В жилье эконом-класса данных районов средняя цена кв. метра при 100% оплате составляет 60 211 руб., 61 087 руб. при оплате в рассрочку.
В Пушкинском и Красносельском районах средние цены кв. метра в «экономе» при 100% оплате и при оплате в рассрочку заметно снизились. Самый дорогой кв. метр в Красносельском районе: при 100% оплате – 72 917 руб. (при 100% оплате), в рассрочку – 72 434 руб.
В Пушкинском р-не: при 100% оплате – 61 360 руб., в рассрочку – 59 849 руб.
В Петродворцовом р-не: при 100% оплате – 61 027 руб., в рассрочку – 65 679 руб.
В Колпинском и Ломоносовском районах средняя цена кв. м. в эконом-классе, как и в целом по рынку, самая низкая. Жилья более высокого класса здесь мы не обнаружили.
В Колпинском р-не: при 100% оплате –49 506 руб., в рассрочку – 52 718 руб.
В Ломоносовском р-не: при 100% оплате – 52 755 руб., в рассрочку – 53 913 руб.
Динамика снижения цены кв. метра при увеличении площади квартиры в эконом-классе прослеживается во всех районах. В Пушкинском районе динамика цены за кв. метра выглядит следующим образом:
При 100% оплате: Студии - 66 996 руб., 1-ккв. - 60 241 руб., 2-ккв. - 57 098 руб., 3-ккв. - 66 489 руб.
При оплате в рассрочку: Студии - 68 329 руб., 1-ккв. - 58 241 руб., 2-ккв. - 55 094 руб., 3-ккв. - 62 233 руб.
Разница между средней ценой кв.метра в рассрочку и при 100% оплате в эконом-классе изменилась в трёх районах. В Красносельском р-не эта разница стала отрицательной: –483 руб., в Петродворцовом р-не уменьшилась на 17,5%: 4 652 руб., в Пушкинском р-не: –1 511 руб. В Колпинском р-не: 3 212 руб., в Ломоносовском р-не: 1 159 руб.


Самые «дорогие» южные районы: Красносельский и Пушкинский.
Самые «дешевые» южные районы: Ломоносовский и Колпинский.
Районы с самым высоким объемом предложения: Красносельский - 35,7%.
Районы с самым низким объемом предложения: Колпинский - 7%.

2012-12-28 11:24:30

Михаил Сенькин аналитик Центра аналитики агентства недвижимости LenEstate
http://www.bsn.ru

Инвестиционное Агентство 

НЕДВИЖИМОСТЬ-ПИТЕРА.РФ

 

+7 (812) 642-26-12

+7 (812) 242-78-27

 

6422612@inbox.ru

info@недвижимость-питера.рф