Доходный дом на Коломяжском: первый и единственный в Петербурге (СПб)

(СПб)

С архитектурной точки зрения дом на Коломяжском проспекте, 15 особой ценности не представляет и является образцом типового строительства эпохи постсоциализма.

Уникальность здания кроется скорее в его функциональном назначении. Ведь именно здесь впервые за последние 90 лет появился первый и пока единственный в Петербурге доходный дом. И, похоже, единственным он будет еще долго.

Финский пионерский проект

Как ни странно, начало возрождению доходных домов в Петербурге, которые в XX веке закончили свое существование, положили не российские, а финские предприниматели. Два года назад инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund выкупил у застройщика дома — компании «Строительный трест» — два подъезда на 276 квартир, потратив на это около 50 млн долларов. Причем, изначально ICECAPITAL Housing Fund планировал полностью выкупить дом. Но грянул кризис, и финны решили поумерить свой аппетит.

Хотя, не исключено, что они перестраховались. По словам управляющего директора NAI Becar Ильи Андреева, инвестиции в доходную недвижимость в минимальной степени подвержены кризисным явлениям. «Риски в доходных домах — самые низкие, — считает эксперт. — Людям всегда, независимо от экономической ситуации, надо где-то жить».

Цифры, озвученные генеральным директором доходного дома «Коломяжский 15» Еленой Гришиной, в полной мере подтверждают слова эксперта. «Норма заполняемости, которую мы для себя установили, составляет 95%, и практически сразу мы эту норму превысили, — рассказывает Гришина. — На данный момент у нас есть пять свободных квартир, которые только что освободились из-за переезда жильцов, но, полагаю, что уже в ближайшие дни на них найдутся новые арендаторы».

Востребованы все помещения в доме, но если «однушки» расходятся мгновенно, то, чтобы сдать двухкомнатные квартиры приходится изрядно потрудиться. По словам Гришиной, это самая отрицательная категория квартир. «Когда мы приобретали два подъезда на Коломяжском,15, дом уже вовсю строился, и мы были лишены возможности выбора квартирографии. Взяли, как говорится, то, что дали. А сейчас выясняется, что двухкомнатные квартиры большой площади под доходные дома не подходят вообще. А самым лучшим вариантом для доходных домов являются однокомнатные квартиры рядом с метро. Это самая большая и верная доходность», — сообщила Гришина.

В любом случае, поток желающих снять квартиру в доходном доме не иссякает, несмотря ни на периодически возникающие проблемы с водой и лифтами, ни на то, что в жилом комплексе разместились целых три увеселительных заведения — «Контакт-бар», бар «KillFish» и ресторан «Оллис», что также создает определенные неудобства. Впрочем, для студентов, которые, по словам Гришиной, в большом количестве населяют доходный дом, лишний бар с разухабистой музыкой вряд ли может быть недостатком. Да и неработающий лифт — не помеха, а лишь повод размять молодые кости. «Родители студентов, которые снимают для них однокомнатные квартиры — очень довольны, поскольку дети живут в приличном доме с охраной, консъержами, антивандальными дверями в подъездах и прочими атрибутами безопасности», — объясняет Елена Гришина.

И мышь не проскочит

Обеспечив спокойствие и порядок, хозяева-финны в свою очередь требуют и от жильцов безукоснительного соблюдения установленных ими правил проживания. А они более, чем жесткие. Например, без письменного согласия эксплуатационных служб управляющей компании нельзя ни гвоздь в стену вбить, ни дополнительный замок врезать. Абсолютно исключен ремонт и перепланировка помещения, поскольку владельцы не хотят нарушать единый стиль, в котором выдержаны квартиры в доме.

Полет фантазии допустим только в отношении «движимого» имущества. В отличие от дореволюционных доходных домов, жилье в которых всегда сдавалось с обстановкой — шкафами, буфетами, тумбочками и кроватями и потому имело еще одно название — мебелированные комнаты, — квартиры на Коломяжском, к счастью, мебелью небогаты. «Помещения сдаются в аренду со встроенной кухонной мебелью, — рассказывает Елена Гришина. — Разумеется, имеется плита, холодильник, вытяжка, сантехника. Кроме того, в квартире есть, как правило, один шкаф для одежды. Остальной мебели нет, арендатор сам должен ее приобрести».

По сути, финны наложили мораторий и на регулярные визиты гостей. Правила проживания доходного дома предписывают сообщать обо всех проживающих в квартире нанимателя гражданах, если их пребывание по адресу длится более трех дней, либо носит систематический характер. «В случае выявления подобных случаев при помощи средств видео-наблюдения, этим гражданам может быть ограничен вход на территорию дома», — предостерегает документ. Вот такое оно — неприглядное лицо порядка.

Цена комфорта

Теперь — о ценах. В зависимости от площади и этажа (чем выше этаж, тем дороже стоимость), однокомнатную квартиру в доходном доме можно снять за 22 — 24 тыс. рублей, «двушки» предлагаются по 31 — 34 тыс. рублей, арендаторы трехкомнатных апартаментов платят от 38 тыс. рублей.

Конечно, в Петербурге можно найти съемное жилье и подешевле. «Сейчас однокомнатные квартиры стартуют от 17 тыс. рублей, двухкомнатные от 25, трехкомнатные — от 30 тыс. рублей», — рассказал Илья Андреев. Однако в большинстве случаев, в те квартиры, которые предлагаются по нижней планке, бывает страшно зайти. Владельцы, отдающие их под съем, зачастую не считают нужным даже сделать элементарный косметический ремонт. Если же объект находится в более или менее удобоваримом состоянии, то его стоимость находится примерно на том же уровне, что и в доме на Коломяжском. «Учитывая, что Коломяжский, 15, представляет формат организованного доходного дома с европейским стандартом качества, заявленные цены вполне оправданы и в целом находятся на среднегородском уровне», — считает Илья Андреев.

Безусловным аргументом в пользу доходного дома является также и тот факт, что арендные ставки фиксированы, помимо них жильцам дома необходимо оплачивать стоимость израсходованных электричества и воды. С одной стороны, в этом нет ничего экстраординарного — ту же самую схему предлагают своим квартирантам и владельцы частных квартир. Разница только в том, что арендодатель, являющийся физическим лицом, в любой момент может увеличить квартплату. Жители доходного дома ограждены от такой неожиданности. Управляющая компания «Коломяжский,15» берет на себя определенные обязательства по ставкам, которые, невзирая на уровень инфляции, не могут подниматься выше установленной планки — тем самым обеспечивая некую социальную гарантию своим арендаторам.

Стоимость парковочных мест, которые находятся в собственности доходного дома, также сопоставимы со среднегородскими. В зависимости от срока заключения договора аренда стоянки для автомобиля стоит от 3 до 4 тыс. рублей в месяц. Впрочем, по словам Елены Гришиной, у большинства жильцов парковочные места не пользовались популярностью. «У нас есть 52 парковочных места, которые также, как и квартиры, отдаются в аренду. Они все сданы сейчас, но это требовало большего труда, чем найти арендаторов на квартиры», — признается глава доходного дома. Это вполне объяснимо, если вспомнить, что доходный дом находится в двух минутах от метро «Пионерская» и наибольшую долю в структуре арендаторов составляют студенты.

Больше не будет

Несмотря на высокие показатели заполняемости, дальнейшего развития проект до сих пор не получил. Хотя обещание члена совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанена продолжать вкладывать капитал в квартиры в Петербурге по-прежнему украшает главную страницу официального портала первого доходного дома Северной Венеции, реальных действий финны не предпринимают.

Эксперты объясняют нежелание ICECAPITAL продолжать начатое дело значительным снижением доходности по всем российским проектам. «Российские рынки недвижимости до недавнего времени были достаточно динамичными. Сейчас они демонстрируют европейскую доходность», — высказался как-то Томми Вяйсанен.

Сегмент же доходных домов отличается совсем низкой доходностью. По расчетам специалистов компании SATO, окупаемость таких проектов составляет около десяти лет. Однако сама Елена Гришина считает такие цифры слишком оптимистичными. По ее мнению, срок окупаемости проектов доходных домов вполне может быть и выше. «Доходный дом — это очень долгие деньги и о быстрой доходности речь идти не может. Смысл доходных домов состоит в сохранении денег с незначительным приумножением, а не в быстрой доходности», — объясняет Гришина.

Существует и другая причина. «Доходные дома — это тяжелый бизнес, справиться с которым может не каждый, — делится Елена Гришина. — Пока нет ни профильного законодательства, ни опыта ведения подобных проектов. Мы первые и единственные, и это очень усложняет дело. Попытки ориентироваться на западный опыт также ни к чему не привели, он зачастую совершенно неприменим в наших условиях».

Так что, судя по всему, Коломяжский, 15, так и останется первым и единственным в Петербурге. По крайней мере, пока государство не возьмется за ум и не предоставит инвесторам доходных домов более льготные условия.

Журналист Татьяна Елекоева, специально для ГдеЭтотДом.РУ.http://spb.gdeetotdom.ru/expert/tendencies/1850819/

Инвестиционное Агентство 

НЕДВИЖИМОСТЬ-ПИТЕРА.РФ

 

+7 (812) 642-26-12

+7 (812) 242-78-27

 

6422612@inbox.ru

info@недвижимость-питера.рф