Оценка недвижимости

 Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленной проблемы с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

 Основной задачей первого этапа в процессе оценки следует считать определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с Заказчиком выбора соответствующего данной цели требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений Заказчика относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

 На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы с учетом всех вышеперечисленных аспектов.

 Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основываться заключение и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

 Понятие "наилучшего и наиболее эффективного использования" определяется как разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату оценки. При этом должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера. Вывод о ННЭИ делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта. (Наилучшее и наиболее эффективное использование - использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости. (Раздел 1, «Общие положения», Приложение №1, Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 № 113-р).

 Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения получения методически обоснованных результатов о стоимости объекта применением в общем случае трех подходов к оценке, опирающихся на выводы, полученные из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

 При использовании затратного подхода оцениваются затраты на полное восстановление или замещение объекта с учетом предпринимательской прибыли, из которых вычитается величина оцененного износа здания. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость участка земли как условно незастроенного. Результатом является оцененная рыночная стоимость объекта.

 Затратный метод основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену, большую, чем цена воссоздания собственности, то есть сумма, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерных задержек при строительстве.

 Затратный подход требует определения трех видов износа здания: физического, функционального и внешнего (или экономического) износа и, как правило, применяется для оценки улучшенной недвижимости.

 Подход прямого сравнительного анализа продаж (или рыночный) также основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, аналогичной по качеству и полезности.

 Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были недавно проданы на рынке. Затем делаются поправки на различия (так называемые, корректировки), которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта на открытом и конкурентном рынке, как если бы он предлагался в продажу.

 В условиях "пассивного" рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

 Доходный подходпозволяет определить стоимость приносящего доход недвижимого имущества посредством оценки количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, в том числе и доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки на основе установленного коэффициента отдачи.

 Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения данным объектом недвижимости.

 Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и устанавливать некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.

 Все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся на заключительном этапе согласования воедино и излагаются в виде отчета об оценке.

Инвестиционное Агентство 

НЕДВИЖИМОСТЬ-ПИТЕРА.РФ

 

+7 (812) 642-26-12

+7 (812) 242-78-27

 

6422612@inbox.ru

info@недвижимость-питера.рф